Bau-Turbo als Hebel: „Planungsrecht schaffen dauert zu lange“

Dr. Friederike Fugmann: Dass wir in Deutschland ein Problem mit der Bereitstellung von Wohnraum haben, ist hinlänglich bekannt. Tatsächlich gibt es in vielen Städten und teilweise auch im ländlichen Raum erheblichen Wohnungsmangel. Das führt zu einem angespannten und umkämpften Wohnungsmarkt. So wird es uns auch aus den Kommunen gespiegelt. 

Als Projektentwickler nehmen wir es als eine sehr wichtige und drängende gesellschaftliche Aufgabe wahr, Wohnraum zu schaffen. Das gilt für die verschiedenste Wohnformen, insbesondere aber im öffentlich geförderten Segment.Wir wollen in all diesen Bereichen einen Beitrag leisten und diese fehlende Nutzung durch unsere Projekte zur Verfügung zu stellen.  

Dr. Friederike Fugmann: Ja, das ist eigentlich erstaunlich. Schon in den neunziger Jahren wurden sehr große Wohnungsbestände privatisiert, die eigentlich mal städtisch waren. Seitdem hat es relativ lange gedauert, bis das Problem so richtig im öffentlichen Diskurs angekommen ist. Es ist gut, dass die Politik sich das Thema jetzt über verschiedenste Fraktionen hinweg zu eigen macht. Man hat erkannt, dass wir hier ein gesellschaftliches Problem haben.

Dr. Friederike Fugmann: Auf Bundesebene ist das schon ein großer Versuch, etwas möglich zu machen. Ähnliche Zielsetzungen gab es aber schon in den vergangenen Jahren. Trotzdem stellen wir fest, dass noch nicht in dem MaßeWohnungen gebaut wurden und werden, wie das angestrebt war. Wir sind Jahr für Jahr hinter den ausgerufenen Zielen zurückgeblieben.

Dr. Friederike Fugmann:  Das liegt an verschiedensten Faktoren. Das eine sind die großen Themen wie Ressourcenverfügbarkeit, Baukosten, etc. Das andere geht runter auf die kommunale Ebene. Da geht es dann eher um Genehmigungszeiträume, um Projektlaufzeiten und um die Dauer von Bebauungsplänen. Diese Faktoren hindern uns daran, dringend benötigten Wohnraum in der Geschwindigkeit realisieren zu können, wie wir das sollten.  

Dr. Friederike Fugmann: Es ist eines der Hauptprobleme. Wir müssen aber auch an die Baukosten ran, die mit den sehr komplex gewordenen Normen und Regelungen gestiegen sind. Deren Zahl hat sich extrem erhöht in den letzten zehn bis 15 Jahren. Die auch durch Überregulierung stark erhöhten Baukosten haben dazu geführt, dass Wohnraum – gerade auch bezahlbarer Wohnraum – nicht in der Menge entsteht, wie wir ihn bräuchten. Aber das ganz große andere Thema sind für mich die Prozessphasen in der Planungsrechtschaffung. Als diejenige, die bei Landmarken die Quartiersentwicklung leitet, bin ich in meiner täglichen Arbeit damit konfrontiert. Und ich habe sehr positiv wahrgenommen, dass die Laufzeiten von Bebauungsplanverfahren in den Kommunen auf Bundesebene als massives Problem erkannt wurden.

Dr. Friederike Fugmann: Ich glaube, dass das von Kommune zu Kommune sehr unterschiedlich ist. Natürlich ist das auch immer abhängig vom Projekt und seiner Komplexität. Das ist auch logisch. Man muss untersuchen, was zu untersuchen ist. Das ist auch im Bauherren-Sinne. Aber ich glaube nicht, dass ein Bebauungsplanverfahren unbedingt sieben oder acht Jahre dauern muss.  

Dr. Friederike Fugmann: Vor allem wird in dieser Zeit kein Wohnraum zur Verfügung gestellt. Wir müssen das Grundstück für diese Dauer finanzieren, und das zu wesentlich gestiegenen Kosten. Die Zeiten der 1-Prozent-Zinsen sind vorbei, das ist hinlänglich bekannt. Und das legt sich am Ende auch auf die Mieten um. Die steigen, je länger ein Projekt liegen bleibt. Denn als Unternehmen müssen wir schauen, dass wir am Ende schwarze Zahlen schreiben, sonst gibt es uns langfristig nicht mehr. Insofern tragen lange Genehmigungszeiträume erheblich dazu bei, dass auf der einen Seite Wohnungen viel später da sind, als sie könnten, und auf der anderen Seite die Mieten steigen. Ich kann in einem Quartier, wenn ich es klug mache, innerhalb von zwei Jahren dreistellige Wohnungszahlen realisieren. Aber wenn ich erst mal sieben Jahre brauche, um die zu genehmigen, dann zeigt das schon ein massives Ungleichgewicht. 

Dr. Friederike Fugmann: Bei Ressourcenverfügbarkeit denken viele natürlich direkt an Materialien: Wie viel Quarzsand haben wir noch, um Glas oder Zement herzustellen? Wir müssen mit den Ressourcen, die wir auf unserem Planeten haben, klug umgehen. Deshalb probieren wir uns zum Beispiel beim Projekt Moringa am Cradle-to-Cradle-Prinzip aus und versuchen, in diesem Bereich schlauer zu werden.  

Eine andere sehr wichtige Ressource, die wir auch nur in begrenztem Maße haben, ist Boden. Deshalb entwickeln wir als Landmarken Quartiere und Stadtbausteine vor allen Dingen dort, wo wir uns schon im bebauten Zusammenhang bewegen. Auf der grünen Wiese am Rande der Städte planerisch losgelöste Inselquartiere zu schaffen, ist nicht unsere Vorstellung von Stadtentwicklung. Wir agieren in integrierten urbanen Lagen. Das kann auch in kleineren Städten sein, wie zum Beispiel in Würselen, wo wir mit dem Singer-Areal im Herzen der Stadt einen wirklich tollen Stadtbaustein schaffen.

Dr. Friederike Fugmann: Genau. Wir entwickeln Quartiere wie dieses auf Flächen mit hohem Vorversiegelungsgrad. Da, wo es schon emittierende Betriebe gab, schaffen wir durch die Umstrukturierung häufig nicht nur im gesellschaftlichen, sondern auch im ökologischen Sinne ein messbaren Mehrwert – zum Beispiel durch Begrünung, Durchwegung und weitere Aspekte. Ähnlich ist es bei den Luisenhöfen oder Hutchinson in Aachen, bei unseren Düsseldorfer Wohnprojekten, bei der Hüttenstraße in Bochum und bei Moringa, das auf dem ehemaligen Hafengelände entsteht.  

Ja, weil Infrastruktur schon vorhanden ist. Es gibt schon ein ÖPNV-Netz und wir müssen weniger neue Straßen bauen. Dafür brauchen wir auch wieder weniger Ressourcen, zum Beispiel für Stellplätze in Tiefgaragen. Es ist Wahnsinn,wie viel graue Energie dafür verbaut wird. So viel Beton im Boden für ein einziges Verkehrsmittel! Tiefgaragen sind Räume, die man am Ende nicht mehr umnutzen kann. Deshalb bauen wir in unseren Quartieren – wenn möglich –Hochgaragen als Mobilitätshubs, die verschiedenen Verkehrsmitteln dienen. Wenn wir in 30 Jahren dann doch eine messbare Mobilitätswende haben, können wir diese zurück- oder umbauen, um sie anders zu nutzen.

Dr. Friederike Fugmann: Wir prüfen aktuell sehr konkret in verschiedenen Kommunen, ob und wie wir die neuen Mittel, die das Baugesetzbuch bietet, einsetzen können. Mit den Novellen von § 246 e – das ist der eigentliche Bau-Turbo –, aber auch § 31 (3) und § 34 (3B) hat uns der Gesetzgeber drei Schwerter gegeben, um schneller Planungsrecht für Wohnraum zu schaffen. Wir prüfen das an solchen Standorten, wo vielleicht Planungsrecht für eine gewerbliche Entwicklung besteht, für die es aber gar kein Bedarf mehr gibt. Im Einvernehmen mit den Kommunen könnte man hier gemischte Quartiere mit einem starken Wohnfokus entwickeln. 

Ein gutes Beispiel ist die Mindener Straße in Düsseldorf. Hier sieht der Bebauungsplan ein Gewerbegebiet vor. Mit den Möglichkeiten, die das Baugesetzbuch uns schon vor dem Bau-Turbo bot, haben wir es geschafft, innerhalb kürzester Zeit, nämlich unter einem Jahr, eine Rechtsgrundlage zu schaffen, um jetzt zügig in den Bau von Wohnungen zu starten. Grundlage ist § 31 (3), mit dem wir das beschleunigte Verfahren in der Innenentwicklung hinbekommen. Das werte ich schon als sehr großen Erfolg – für uns, aber auch für die Stadt Düsseldorf, die Nachbarschaft und die Menschen, die künftig dort wohnen werden.  

Dr. Friederike Fugmann: Wir nehmen zumindest wahr, dass manche Kommunen durchaus Lust darauf haben, mit uns gemeinsam einen vielleicht ungewohnten Weg auszuprobieren. Vor allem, wenn man damit am Ende ein gesellschaftliches Problem angreifen kann. Und deshalb bin ich erstmal dankbar für diese Möglichkeit.